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购物中心先开业后招商做法存隐患餐饮不超过

2018-11-05 09:45:48

购物中心“先开业后招商”做法存隐患 餐饮不超过40%

在深圳,shoppingmall的建设热潮有增无减,近几年每年涌现大大小小的商业综合体都超过20个,而且不少商场在体量上都超过10万平方米。今年,包括来福士广场、京基滨河时代广场(专题阅读)、华强北九方购物中心(专题阅读)(相关干货)、卓悦汇、深圳中心等超过3 0个商业综合体将排队入市,这无论对深圳整体的商业环境、市民的购买能力,还是对经营者的招商模式、运营手段等都会产生重大的影响。

如何看待深圳乃至国内购物中心 先开业、后招商 的现象?商业综合体内的餐饮占比是多少为合适?如何实现差异化经营?郝继霖对于购物中心在招商运营、业态调整、品牌引进等方面有话说。

购物中心招商没到八成就开业的话,以后的日子会比较辛苦。

:你怎么看待如今购物中心 先开业、后招商 的商业新常态?

郝继霖:购物中心招不到商,很明显是供求方面的原因,这段时期可以说是供过于求,因为每个商场基本上都去找同一批的供应商或者合作方。那么客户也是会有自己的判断和选择的,所以大家会看到如今开业的购物中心很多时候是不完整的。我们业内经常说,开业开得好就是成功了一半,那么如果在开业的时候你开得不好其实会埋下很多隐患。为什么这么多商场招商出现问题?商城经营者要问问自己,为什么这个品牌又会在这个商圈再出现一次?我有个观点,为什么你建好商场就必然能招到商、就能吸引到好的商户进驻?我个人觉得面对日渐上升的压力,经营者必须在设计、招商上都要用心,不要再抄袭别人的东西,要找到自己的定位和个性,要问清楚自己究竟要吸引什么样的客群。

近来,购物中心同质化的现象开始抬头,有很多都是简单复制的。业内有种错觉就是商场越大越好,当然,在市道好的时候品牌都很愿意进驻你的商场,但在市道不好的时候,场子越大就越难招到租户。我是觉得,如果一个购物中心招商没到八成就开业的话,以后的日子会比较辛苦。

:近两年,购物中心的餐饮业态非常火爆,本地有的购物中心餐饮占比甚至超过40%,你对此有什么看法?

郝继霖:我个人觉得,一个运营正常的购物中心,它餐饮的占比一般不会超过40%,在25%左右就差不多了。因为餐饮通常只做午餐晚餐,吸客和接待的能力是有限的,而且餐饮相对其他业态,它的承租能力其实不强。一个商场要得到合理的投资回报率,还是要靠时尚等其他业态。

但如果说在非常时候,餐饮的比例有可能会调高一些,例如上海正大广场,它就是依靠美食成功地在业内占有一席之地,但之后我觉得它还是会调整一下业态,毕竟如果餐饮比例过高对经营者来说是非常有压力。此外,作为一个新场,我个人觉得对餐饮这块应该改变一下思路,毕竟每个人、每个家庭每天都会接触到食物,例如我构思在深业上城的商业中加入糖水铺的概念,不是一家独大,而是很多家进驻后形成一个很吸引的深圳甜品中心概念。

针对不同的客群提供不一样的产品线,这是未来市场细分化的内在要求。

:国内购物中心越开越多,但是国内优质品牌的选择性相对较窄,经营者如何去面对这样的商业困惑?

郝继霖:我觉得有两种方式可以供大家参考。一是 开源 ,现在日本、韩国、中国台湾和香港等国家和地区其实都有很多很好、值得引进和培养的品牌。当然这涉及到企业在背后的支持力度、运营团队的能力等问题,而且针对这些新品牌,还要懂得如何 说故事 ,让它们也有进军内地的决心。而且由于情况不尽相同,新品牌进入到国内的时候还要根据具体状况进行包装,要有新的商业概念给到它们,这样才能达到共赢的效果。另外一种是打造产品新的品牌线,我举个餐饮门店的例子。当年在太古汇有个餐饮品牌想进驻,我就对商家说你能不能转个新名字、改一下菜单、换换里面的装修?品牌做好了,简单的复制对于商家来说会带来一种安全感,但对于贪新厌旧的消费者呢?

所谓的差异化经营,其实是可以从同一品牌但提供不同产品线来实现,装修、出品、服务、细节都可以不一样,万象城的LIA N尚莲、小山等门店采取的就是这种经营策略。另外我还想强调,作为购物中心运营方,你必须给你的租户一些合理的建议和必要的帮助,拓宽它们的视野以及对市场的认识。

:现在,在国内零售商业市场上,儿童、亲子项目非常热门,有从业者认为这有可能是未来社区型购物中心体验业态的核心,你怎么看待这样的观点?

郝继霖:我个人觉得是否要引入儿童、亲子体验项目或业态,首先要看购物中心的面积,如果小型商场的话真的不需要,这跟投资回报有直接关系。因为儿童玩的、体验的体态通常需要比较大的面积来支撑。如果我打造的购物中心真地需要引进儿童业态,那就一定会挑选业内的版本,有就足够了,不需要多。我想提醒业内从业者,很多时候商业是需要吸引眼球,但是投资者看重的还是商业回报。我们购物中心其实是一个平台,和租户是利益共同体,我们所引进的业态、项目,必须对整个场内的消费起到带动的效应,而不是纯粹吸引眼球。因为唯有消费,才能帮助租客实现商业目标。

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