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争议之下的房市调控应注意什么

2018-10-28 11:43:09

争议之下的房市调控应注意什么

由于城市中心区和周边土地稀缺、城镇化推进及其它相关因素的综合作用,一些城市也已出现房地产泡沫,对房地产市场的健康发展产生了较为严重的影响。

有一种观点认为,房地产价格不断上升是因为地方政府对土地实行了垄断——地方土地垄断抬高了地价,进而抬高了房价。笔者认为这种观点其实是不成立的。在该观点看来,治本之策必须是打破地方政府对于土地的垄断,实行充分竞争,地价便不会再往上抬高,房价也会随之而降。这实际上是一个伪命题。在城镇化过程中的中心区土地资源稀缺性程度日趋强化这一情况下,商业性的房地产开发项目在政府——开发商——消费者三者利益博弈之中,压低地价,并不能带来房价的合理回归,无非是扩大了开发商的暴利空间而已。实际上,这里真正的问题是:面对自然垄断,如何在合理规划之下,引导需求,实施供需动态平衡的制度安排,形成适应各社会阶层的有效供给。

如果没有有效的制度建设,仅靠在政策层面调来调去,就只能越来越偏重“限购”等行政手段,至多治标而不可能治本,难以真正解决问题。为此,需要有一个通盘的考虑,积极建立一个“双轨统筹”的制度框架,即:在一个合理的通盘规划之下,让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”,得到合理、有效地并行与衔接,从而优化土地资源配置,实现所有居民“住有所居”和社会和谐。在这个制度框架内,端的层面应该是由政府统筹管理,设计一个总体的全部国土开发的 “顶层计划”。具体到某一个地方政府,在整个辖区的通盘规划里,要把所有的相关事情处理好,包括这里面的住宅怎么建,从棚户区改造、廉租房到公租房,再到一般商品住宅乃至到高端住宅,这是由市场主体无论怎样试,错误也试不出来的,必须由政府牵头做好这种顶层的规划。

另外,在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约,即:除了在交易环节征税之外,同时还要在保有环节征收房地产税,而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。上海和重庆的房产税改革试点值得肯定,具有制度创新意义。房产税改革,对以下四个突出问题将产生不可忽视的正面效应:一是缓解中国税制中直接税比重过低、间接税比重过高使大众“税收痛苦”程度较高的问题;二是改变地方税体系不成型,使省级以下财政体制未进入真正分税制状态并使“土地财政”走偏的局面;三是使房地产调控新政体现治本的高水准;四是以不动产税制度建设来抑制收入差距和财产差距扩大。在大方向明确之下,房产税改革应注重试点突破与渐进推动。在改革的推动过程中,管理部门应该更开明,及时向社会披露一些信息,并尽可能就政府关于未来改革的一些基本考虑予以必要的信息披露,给社会公众吃定心丸。同时,理性地回应反对意见,尊重不同角度的诉求,承认所有的诉求都有他们充分表达的必要性,按照“共和”的精神使博弈过程理性化,从而终寻求到一个尽可能优化的方案。

近年的房地产调控新政在运行一段时间以后取得了成效,也出现一些尚有争议的问题。为提高调控的效果,应该注意三个问题。

,从调控运行来看,要防止单纯求快的倾向。某些城市,主要是一线大城市的确出现了房地产泡沫,但挤泡沫需要用柔性的手段。这是从全局出发进行考量而应得出的结论。现在我国社会处于矛盾凸显期,一味图痛快,搞那种力度大、速度快的操作,可能会导致一系列不好的结果,甚至可能带来宏观经济风险。单纯求快不可行,非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如,不少人希望房价回调50%,这样他们就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为,我国商品房房价总体上回调50%,是国民经济无法承受的。对很多人来说,他们现阶段的收入水平其实是无法买得起城市中心地段住房的,更现实的选择是公租房。在非理性目标下求快,问题会变得更严重:在上一轮“泡沫化”的副作用困扰我们之后,还可能叠加性地出现一轮新的“经济问题政治化”的副作用。

第二,在进一步做好房地产调控的过程中,需注重引入区别对待的方式,看清大的趋势与方向。在调控中,对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待,才能挤去真正的泡沫。如果挤的不是真泡沫,那就可能造成新的扭曲。据笔者观察,大概700个城市房价的“梯度推移”还在进行中,三线城市中,有房地产泡沫的很少,不能认为三四线城市房价上升便是泡沫。我们应该理性分析,其中有多少是合理的与不合理的、自然的或炒作的成分。不能简单化地认为价格高就是泡沫程度高。即使在同一城市,不同地段的均价也通常会大相径庭、表现悬殊。如果调控新政不做这种区别,那力气就会使错地方。随着工业化、城镇化的加速,房地产热总体上必会梯度推移。如果说,在前一轮房地产建设中,一些大城市出现了房地产泡沫,那么,在梯度推移的过程中,我们就要找到更好的办法防止二三线城市出现新一轮的泡沫。如果说,行政限购等方法是不得已而为之,那么从长远看,我们当然需要注重经济手段的运用并强化对相关制度的创新与建设。

第三,需要谨慎对待集资建房。现在有人主张鼓励集资建房,本意可能是好的。然而,一旦这方面被放开,有实权的部门、有资源的部门马上会钻空子,使这个事情变得非常扭曲。前几年就听说,一些地方已有住房的公职人员很积极地参与所谓集资建房:政府规定只要他们所在的部门能通过正规的程序拿到地皮,他们就可以集资建房。参加者虽然在形式上要出一点钱,但实际上与住房的市场价相比,那是微不足道的。房子建好了以后,按照行政级别进行分档分配。这样集资建房,这样分房,与房地产调控新政的内在精神是完全违背的。集资建房的初衷是好的,实际却弄出这样一些令人哭笑不得的状况,是很值得警惕的。(作者系财政部财政科学研究所所长)

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